Gewerbliches Mietrecht: Wann sind Außenwände mitvermietet?

In einem vom OLG Saarbrücken entschiedenen Fall mietete die Mieterin (M1) „das gesamte Haus ohne Kelleräume“ zum Verkauf von Damenoberbekleidung. Nachdem die Vermieterin einem weiteren Mieter (M2) gestattete, an der zu den Räumen der M1 gehörenden Außenfassade Werbung für das Schuhgeschäft des M2 anzubringen, verlangte die M1 vom Vermieter, dies zu unterlassen. Erfolglos! Die Außenwände eines gewerblich genutzten Mietobjekts sind grundsätzlich nur mitvermietet, wenn sich dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag ergibt, so der Senat. Auch die gewählte Formulierung „das gesamte Haus“ führe nicht zu einem anderen Ergebnis, denn sie bringe nur zum Ausdruck, dass alle Räume mit Ausnahme der Kellerräume vermietet sind. Zudem sei im Mietvertrag ausdrücklich geregelt, dass Geschäftsräume „im Hause“ vermietet werden. Nur ausnahmsweise könne die Außenfassade auch ohne ausdrückliche Regelung mitvermietet sein, wenn dies der örtlichen Verkehrssitte entspreche.

Praxistipp

Will ein Mieter sicher gehen, dass er die Außenwände für Werbung nutzen kann, muss dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Nur dann kann er auch sicher gehen, dass auf diesen Flächen kein anderer Mieter werben darf und im Falle eines Falles erfolgreich gegen den Vermieter vorgehen, falls dieser doch die Flächen Dritten zur Verfügung stellt.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 27. Mai 2010, 8 U 448/09, BeckRS 2010, 15573




Wohnungseigentumsrecht: Änderung des Verteilerschlüssels durch Wirtschaftsplan?

Der Verteilungsschlüssel der Betriebs- und Verwaltungskosten kann gemäß § 21 Abs. 3 WEG zwar grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss geändert werden. Dies muss aber ausreichend transparent sein. Es reicht nicht aus, dass der neue Verteilerschlüssel einfach einer Jahresabrechnung oder einem Wirtschaftsplan zugrunde gelegt wird, so der BGH. Denn wirksame Beschlüsse gelten auch für Sondernachfolger. Diesen sei zwar zuzumuten, sich entsprechend zu informieren und zumindest die Teilungserklärung, Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft durchzusehen. Zuviel verlangt sei es aber, auch die in den Wirtschaftsplänen und Abrechnungen zugrunde gelegten Verteilerschlüssel überprüfen zu lassen. Die Neuregelung der Kostenverteilung müsse daher so gestaltet sein, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiters auffalle.

Praxistipp

Die Beschlussfassung über die Änderung des Kostenverteilerschlüssels sollte bereits aus der Einladung zur Eigentümerversammlung klar ersichtlich sein. Andernfalls kann sich bereits daraus ein Anfechtungsgrund ergeben.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Juli 2010, V ZR 202/09 - www.bundesgerichtshof.de




Grundstücksrecht: Keine sanierungsrechtliche Genehmigung für den finanziell überforderten Erwerber

Die sanierungsrechtliche Genehmigung darf für einen Kaufvertrag über ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet versagt werden, wenn begründete Zweifel an der Solvenz des Käufers bestehen. Eine sanierungsrechtliche Genehmigung dürfe nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der beabsichtigten Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Bei einem Grundstückskauf könne eine Unmöglichkeit der Sanierung gegeben sein, wenn der Erwerber nach seinen persönlichen finanziellen Verhältnissen oder im Hinblick auf ein tragfähiges Finanzierungskonzept wirtschaftlich überhaupt nicht in der Lage sei, die Sanierung vorzunehmen. Ein wesentliches Erschwernis liege vor, wenn die Vereinbarung in tatsächlicher Hinsicht dazu führe, dass sich die Sanierung des betroffenen Gebäudes wesentlich verzögert. Im entschiedenen Fall war der Erwerber mit der Zahlung von Steuern im Rückstand und hatte auch keinen Vorschlag zur Finanzierung der Sanierung gemacht. Da die Behörde keine Sanierungsruine schaffen wollte, wurde die Genehmigung versagt.

Praxistipp

Die Konsequenzen, die sich daraus ergeben können, dass ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, werden vielfach übersehen. Jedweder längerfristige Vertrag, d.h. ein Grundstückskaufvertrag, eine Grundschuldbestellung, aber auch ein Mietvertrag, der auf eine längere Laufzeit als ein Jahr befristet ist, muss behördlich genehmigt werden. Inhaltlich wird geprüft, ob der Vertrag den Sanierungszielen zuwider läuft. Neben den damit verbundenen inhaltlichen Unwägbarkeiten kann das Genehmigungsverfahren auch rein tatsächlich sehr lange dauern und damit die Abwicklung einer Immobilientransaktion aus dem Zeitplan bringen.

Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OVG Sachsen, Beschluss vom 11. Juni 2010, 1 A 737/08 - www.ibr-online.de




Allgemeines Recht: Regelung zur Spekulationsfrist bei Immobilien teilweise unzulässig

Die Verlängerung der sog. Spekulationsfrist bei der Veräußerung von privaten Grundstücken durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 widerspricht zum Teil den Grundsätzen des verfassungsrechtlichen Vertrauensschutzes und ist damit verfassungswidrig. Im März 1999 beschloss der Bundestag eine Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre, so dass der Veräußerungsgewinn bei Immobilien nur dann steuerfrei ist, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Im entschiedenen Fall verkauften die Kläger ihre 1990 bzw. 1991 erworbenen Grundstücke im Jahr 1999, also nach Ablauf der alten Zweijahresfrist, aber innerhalb der neuen zehnjährigen Veräußerungsfrist. Das Finanzamt wandte in allen drei Fällen die neue zehnjährige Veräußerungsfrist an, so dass die Gewinne versteuert werden mussten. Das Bundesverfassungsgericht entschied nun, dass die gesetzlichen Neuregelungen insoweit nichtig seien, als Wertsteigerungen steuerlich erfasst würden, die bis zur Verkündung des Steuerentlastungsgesetzes am 31. März 1999 entstanden seien. Dies gilt also für Gewinne, die nach der zuvor geltenden Rechtslage steuerfrei waren. Denn hier sei bereits eine konkret verfestigte Vermögensposition entstanden, die durch die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist nachträglich entwertet werde.

Kommentar

Das Bundesverfassungsgericht hat den Vertrauensschutz von Steuerpflichtigen bei rückwirkenden Steuerverschärfungen mit dieser Entscheidung gestärkt. Es wurde klargestellt, dass rückwirkende Verschärfungen des Steuerrechts zwar grundsätzlich nicht unzulässig sind. Sie müssen aber mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes in Einklang gebracht werden, wenn bei einer Abwägung zwischen dem „Gewicht des enttäuschten Vertrauens“ und der Dringlichkeit der Rechtsänderung „die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt“. Für die Fälle, bei denen die 2- jährige Spekulationsfrist 1999 noch nicht abgelaufen war und für alle Neufälle bleibt es jedoch bei der neuen 10-jährigen Spekulationsfrist.

Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BVerfG, Beschlüsse vom 7. Juli 2010, 2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04 und 2 BvL 13/05 - www.bundesverfassungsgericht.de/entscheidungen/ls20100707_2bvl001402.html


Tags
Spekulationsfrist bei Immobilien, Grundstücksrecht, sanierungsrechtliche Genehmigung, Wohnungseigentumsrecht, Verteilerschlüssel, Gewerbliches Mietrecht


Diesen Inhalt teilen




Verbinden | Fragen | Kommentieren